Sie können als Vermieter 11 Prozent pro Jahr der von Ihnen für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten verlangen. Dabei legen Sie den 12-fachen Betrag der aktuell im letzten Monat vor dem Beginn der Maßnahme gezahlten Miete zu Grunde.

Beispiel: Die monatliche Miete betrug bisher 400 €. Die aufgewendeten Modernisierungskosten für die Wohnung beliefen sich auf 10.000 €. Davon können Sie 11 Prozent umlegen, also 1.100 €. Das geteilt durch 12 ergibt einen monatlichen Erhöhungsbetrag von 91,67 € und eine monatliche Gesamtmiete von 491,67 €.

Haben Sie Modernisierungen in mehreren Wohnungen durchgeführt, verteilen Sie die Kosten auf die einzelnen Wohnungen.

Falls Ihren Mietern die Modernisierung in gleicher Weise zugute kommt, zum Beispiel durch den Einbau einer neuen Heizung, sollten Sie eine Verteilung nach Quadratmetern vornehmen.

Achtung: Nicht zu den Modernisierungskosten gehören Ihre Finanzierungskosten. Wenn Sie zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten erhalten haben, vermindert sich auch der Erhöhungsbetrag. Er reduziert sich um den Jahresbetrag der Zinsermäßigungen, der sich um den Ursprungsbetrag des Darlehens aus dem Unterschied im Zinssatz gegenüber dem marktüblichen Zinssatz für erststellige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahme ergibt.

Beispiel: Sie modernisieren eine Wohnung für 5.000 €. Dafür haben Sie einen zinsverbilligtes Darlehen in Höhe von 2000 € mit einem jährlichen Zinssatz von 4,5 Prozent erhalten. Das sind pro Jahr 90 €.

Der übliche Zinssatz beträgt 6 Prozent. Sie müssten also eigentlich 120 € zahlen.

Grundsätzlich können Sie 11 Prozent der Modernisierungskosten umlegen, also 550 €. Die Zinsersparnis von 30 € ziehen Sie ab, so dass Sie pro Jahr 520 € umlegen können. Das sind monatlich 43,33 €.

Das Erhöhungsschreiben und dessen Wirkung

Auch bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung müssen Sie dem Mieter die Erhöhung in Textform mitteilen. Ihr Mieter schuldet die erhöhte Miete dann mit Beginn des 3. Monats nach Zugang der Erklärung.

Beispiel: Sie stellen Ihrem Mieter am 29. April das Mieterhöhungsverlangen zu. Er schuldet die erhöhte Miete dann zum 1. Juli.

Die Frist verlängert sich allerdings um 6 Monate, wenn Sie dem Mieter

  • die zu erwartende Erhöhung 3 Monate vor Beginn der Maßnahme nicht mitgeteilt haben oder
  • wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 Prozent höher ist als die zuvor mitgeteilte.

Sie dürfen die Mieterhöhungserklärung erst nach Abschluss der Arbeiten vornehmen. Falls Sie die Erklärung vorher abgegeben, wäre sie unwirksam. Sie können sie jedoch nochmals wiederholen. Nach Abschluss der Arbeiten sollten Sie aber auch nicht zu lange warten, da sonst der Anspruch verwirkt sein kann. Die Rechtsprechung ist an dieser Stelle unterschiedlich, teilweise wird eine Verwirkung bereits nach einem Jahr nach Ende der Modernisierungsmaßnahme angenommen.

 

Quelle: VermieterRecht_ Juni2016_© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.