Dass eine durch eine Modernisierung bedingte Mieterhöhung unzulässig ist, wenn sie für einen Mieter eine unzumutbare Härte darstellt, stellte das Landgericht Berlin im April 2016 klar.
Als Vermieter sollten Sie wissen: Für einen Mieter mit besonders niedrigem Einkommen liegt eine unzumutbare Härte vor, wenn 1. das dem Mieter nach Zahlung der Miete verbleibende Geld deutlich das Existenzminimum unterschreitet und wenn 2. die Modernisierungsmaßnahme keine Erhöhung des Wohnkomforts herbeiführt.
Ein Vermieter hatte eine Modernisierung durchgeführt und wollte danach bei seinen Mietern eine Mieterhöhung durchsetzen. Die von dem Vermieter für die Installation eines Außenaufzugs umgelegten Modernisierungskosten in Höhe von 82.140,00 € hätten jedoch bei einem Mieter zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 71,66 € und zusätzlichen monatlichen Betriebskostenvorschüssen von 108,00 € geführt.
Damit wäre eine Erhöhung der bisherigen Miete von 204,58 € auf insgesamt 384,24 € einher gegangen. Der Mieter war der Ansicht, dass eine zusätzliche Mietbelastung von 179,66 € monatlich für ihn nicht zumutbar war, da er nur ein geringes Einkommen hatte.
Das Landgericht Berlin entschied den anschließenden Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Gemäß des hier anwendbaren § 554 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB a. F. hat ein Mieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu dulden, wenn die Maßnahme für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die von dem Vermieter für die Installation von Außenaufzügen umgelegten Modernisierungskosten hätten eine zusätzliche nicht zu rechtfertigende Mietbelastung des Mieters von 179,66 € herbeigeführt.
Verbleibendes Geld unterschritt deutlich das Existenzminimum
Für die vorzunehmende Abwägung war von dem zum Erhöhungszeitpunkt erzielten monatlichen Gesamteinkommen des Mieters von monatlich 846,65 € auszugehen. Den demnach anzusetzenden monatlichen Einnahmen von 846,65 € standen bisherige monatliche Nettokaltmietzinsbelastungen von 204,58 € gegenüber.
Das dem Mieter verbleibende Geld lag deutlich unter dem gemäß § 32a Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei zu stellenden Existenzminimum von monatlich 721,00 € (2014: 696,16 €). Diese Grenze würde noch deutlicher unterschritten, wenn der Mieter zusätzlich mit einer Mieterhöhung von 179,66 € belastet würde.
Die dem Mieter zur Deckung seiner Grundbedürfnisse zur Verfügung stehenden Mittel waren somit bereits vor der Modernisierung so gering, dass jede weitere modernisierungsbedingte Erhöhung für ihn zu einer nicht mehr zu rechtfertigen Härte führte.
Modernisierungsmaßnahme führte zu keiner Erhöhung des Wohnkomforts
Zudem konnte nicht von einem deutlichen Komfortgewinn durch den installierten Außenaufzug ausgegangen werden, da die im 2. Obergeschoss gelegene Wohnung des Mieters auch nur über auf einem Zwischengeschoss eingerichteten Haltepunkt des Fahrstuhls erreichbar war (LG Berlin, Beschluss v. 26.04.16, Az. 67 S 78/16).
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