Eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 Abs. 1 BGB muss in der Regel komplett abgeschlossen sein, damit Sie als Vermieter eine Mieterhöhung gem. §§ 559 Abs. 1, 559b Abs. 1 BGB gegen Ihre Mieter durchsetzen können, stellte das Amtsgericht Nördlingen im Januar 2017 klar. Eine Mieterhöhung ist nicht möglich, so lange eine Modernisierungsmaßnahme noch nicht insgesamt abgeschlossen ist. Ausgenommen hiervon sind geringfügige Restarbeiten, beispielsweise auf Grund von Gewährleistungsansprüchen.

Ein Vermieter hatte umfangreiche energetische Modernisierungs- sowie Instandsetzungsarbeiten durchführen lassen, beispielsweise Heizung, Fenster und Dämmung instand setzen lassen. Nach acht Monaten machte der Vermieter wegen der Modernisierung eine Anhebung der Miete um 283,12 € geltend. Der Mieter wies jedoch nach, dass die Modernisierung entgegen der Darstellung des Vermieters noch nicht abgeschlossen war und verweigerte die erhöhte Miete. Der Vermieter klagte auf Zahlung.

Das AG Nördlingen entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger kam zu dem Ergebnis, dass die Modernisierung zu 5 – 8 Prozent noch nicht abgeschlossen war. Eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB setzt den Abschluss von diesbezüglichen Modernisierungsmaßnahmen voraus.

Mieterhöhung nur bei eigenständigen Teilabschnitten möglich

Zwar ist eine Mieterhöhung auch nach Abschluss von Teilabschnitten möglich, dies allerdings nur, wenn die geplante Modernisierung aus mehreren selbstständigen Abschnitten besteht. Wenn allerdings eine einheitliche Gesamtmodernisierung angekündigt wird, müssen die geplanten Maßnahmen auch insgesamt abgeschlossen sein. Der erhöhte Zahlungsanspruch wegen einer Mieterhöhung setzt somit voraus, dass eine Modernisierung auch insgesamt abgeschlossen ist, weil nur dann Ihr Mieter die Mieträume tatsächlich vertragsgemäß nutzen kann. Geringfügige Beeinträchtigungen sind allerdings unschädlich (AG Nördlingen, Urteil v. 27.01.17, Az. 2 C 799/14).

 

Quelle: © VNR AG, alle Rechte vorbehalten / VermieterRecht_Februar 2017