Kündigung wegen Mietrückstand

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Kündigung wegen Mietrückstand

Ungenaue Ankündigung des Jobcenters ist keine ausreichende Verpflichtungserklärung
Dass eine Erklärung eines Job-Centers die Mietschulden eines Mieters „nach aktuellem Stand“ zu übernehmen, keine ausreichende Verpflichtungserklärung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB darstellt, stellte das Landgericht Berlin im Januar 2017 klar. Eine Erklärung eines Jobcenters Ihnen gegenüber als Vermieter muss enthalten, dass eindeutig alle offenen Rückstände übernommen werden.

Ein Vermieter hatte seinem Mieter fristlos gekündigt, weil dieser sich mit der Zahlung der Miete für mehrere Monate in Verzug befand. Gemäß § 569 Abs. 3 BGB bot der für den Mieter zuständige Jobcenter eine „Schonfristzahlung“ in einer entsprechenden Verpflichtungserklärung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB an. Allerdings wurde die Verpflichtungserklärung mit der Formulierung abgegeben, dass die Mietschulden „nach aktuellem Stand“ übernommen würden. Das Gericht musste nun beurteilen, ob diese Verpflichtungserklärung den gesetzlichen Anforderungen genügte, damit die Kündigung gegenstandslos wird.

Das LG Berlin entschied, dass die Kündigung weiterhin wirksam war. Die Verpflichtungserklärung des Jobcenter hatte die Kündigung nicht unwirksam gemacht. Denn die Erklärung des Jobcenters hätte zweifelsfrei enthalten müssen, dass eindeutig alle offenen Rückstände übernommen werden. Die Formulierung, die Mieten „nach aktuellem Stand“ zu übernehmen, ließ diesen Schluss nicht zu, da nicht sicher war, welche offenen Mietrückstände genau ausgeglichen werden. Zahlt ein Jobcenter die rückständige Miete nachträglich für einen Mieter, kann deshalb das Mietverhältnis nicht wirksam wegen Zahlungsrückstands gekündigt werden. Das Jobcenter muss aber eindeutig alle rückständigen Mieten und den Nutzungsausfall bis zum Termin der Abgabe der Verpflichtungserklärung übernehmen, damit eine Kündigung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam wird (LG Berlin, Beschluss v. 10.01.17, Az. 67 S 408/16).

Hinweis: Als Vermieter sollten Sie aber Folgendes beachten: Eine Verpflichtungserklärung macht eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nicht unwirksam (BGH, Beschluss v. 23.02.16, Az. VIII ZR 321/14). Deshalb sollten Sie einem Mieter, immer wenn es möglich ist, hilfsweise fristgerecht kündigen.

Quelle: © VNR AG, alle Rechte vorbehalten_VermieterRecht_März 2017

2017-12-17T15:15:52+00:00

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